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10月8日起LPR成房貸利率基準 對購房人影響幾何?
來源:人民網  時間:2019-09-02  點擊量:   
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中國人民銀行8月25日發布公告稱,自今年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價,二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

央行表示,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

那么,個人房貸利率“定價”標準調整之后,對購房者的實際影響都有哪些?這里,小編梳理一下與購房人相關的幾個問題。

1、什么是貸款市場報價利率(LPR)?

8月17日,央行決定改革完善LPR形成機制,以解決原來多參考貸款基準利率進行報價,不能及時反映市場利率變動的問題。LPR指的是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率,銀行可以在此基礎上加減點,確定實際貸款利率。

根據央行規定,新的貸款市場報價利率(LPR)在每月20日都會公布一次。2019年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4。25%,5年期以上LPR為4。85%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

2、個人房貸為什么和LPR掛鉤?

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。

當前,央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。與基準利率相比,LPR市場化程度更高。如果LPR利率下調,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。

3、房貸利率定價:LPR +基點

根據公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。

之前,房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式,根據“央行基準利率+基點”計算,現在,根據“LPR基礎利率+基點” 計算。

如,最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%,如果銀行給你的房貸利率是5.44%,就是加了59基點。

4、首套房貸利率不得低于同期限LPR

根據公告,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率。

首套房只要不低于每月公布的LPR即可(當前為4.85%)。由于國內不同城市的首套房利率差距較大,首套房貸利率有折扣地區的一些潛在購房人的利率將上升,而利率原有上浮較大的地區,利率很有可能不變。

5、二套房不得低于同期限LPR加60個基點

根據公告,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

此前監管部門要求二套房在貸款基準利率基礎上最低上浮1.1倍,即最低為5.39%;此次央行明確了房貸利率的下限,購買二套房以上加至少60個基點(當前約為5.45%)。不過由于LPR的變動情況,不同城市房貸利率具體表現不同,房貸利率的上調或下調不可一概而論。

6、利率折扣將不存在

根據公告,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

此前,一般首套房貸利率不低于基準利率的9折,二套房一般不低于基準利率的1.1倍。新政實施后,房貸利率從此只有加點,再無打折。

7、還貸中的房貸利率不調整

根據公告,個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率,2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

8、公積金房貸利率暫不調整

根據公告,商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的,五年以上公積金貸款利率3.25%,五年及以下公積金貸款利率為2.75%。

9、每年還貸利率可能不同

根據公告,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

按照新政策,如果約定的重定價周期為一年,利率參照最近一個月相應期限的市場利率報價,每年都會和銀行重新定一次價,每年執行的房貸利率可能都不同。

10、因城施策 加多少基點不同銀行不一樣

根據公告,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

不同城市間房貸利率有一定差異,人民銀行省一級分支機構確定首套和二套房貸利率加點下限。(孫紅麗)